房产合同需谨慎

作者:来源:桂龙新闻网


从买房到过户,再到验房,期间涉及诸多程序,买家与卖家也常常会发生各种纠纷。而目前国内专业的法律援助机构尚不健全,购房者遇到麻烦事缺乏专业的法律指导。因此,针对读者在购房过程中遇到的一些问题与纠纷,居桂林请来了广西思贝律师事务所主任阮子文律师,让他来出谋划策。

  延期交房问题

  刘先生去年4月份通过贷款买了一套商品房,当时开发商承诺代为申请贷款,他只需在约定的期限把需要的资料交给开发商即可,开发商到去年12月份才向银行提出申请,今年1月份贷款才批下来。不过合同上写的是今年1月底就交房,但开发商到现在也没交房。他找开发商要求赔偿,开发商却说是刘先生违约在先,没按期办理贷款。

  阮子文律师:开发商的说法无法成立。理由是,首先,刘先生在约定期限内提交了相关材料,不具有违约行为。其次,未按时办理完抵押贷款手续不是开发商延期交房的法定或约定理由。最后,刘先生和开发商之间是房屋买卖合同关系,刘先生和银行之间是商业贷款合同关系,他们属于两个不同的法律关系。因此,在这个前提下,刘先生一方面可以督促开发商尽快交房;另一方面,了解开发商不能交房的真正原因以便决定合同是继续履行还是解除合同;最后,根据合同约定,要求开发商承担延期交房的违约责任。

  房屋产权纠纷

  王先生通过中介买了一套二手房,中介要求他缴纳两万元更名费,他想知道这项收费合理吗?应该交吗?

  阮子文律师:收费无所谓合理与否,关键看原来的合同是否有约定,有约定按约定办,如无约定,那么则看王先生是否愿意支付两万元的更名费,如果愿意,法律尊重双方当事人之间的真实意思。不愿意,则要考虑产权变更办理属于谁的责任,若是中介的责任,则中介应该依照合同履行变更义务,若是王先生的责任没有约定,则中介没有变更义务。因此,建议王先生当面咨询专业律师,审核合同内容再做进一步打算。

  房屋质量问题

  刘女士今年初买了一套精装商品房,交房时觉得开发商的信誉比较好,就没太仔细验房,但住了两个月后,却发现厨房的墙出现开裂迹象,找开发商投诉了很多次,而开发商却完全推卸责任,到现在问题仍未解决,遇到此类问题该如何解决?

  阮子文律师:主要看合同约定,就是说合同对出现类似的质量问题后,谁承担责任、如何承担应该有书面约定,有约定按合同处理,假设没有约定,那么从合同主体和内容来考究,我认为开发商也应该承担修复义务,理由是,在该精装修商品房买卖合同中,开发商具有质量瑕疵担保义务。换句话说,开发商提供的精装修房屋质量出了问题,表示开发商履行合同不到位,应该承担修复弥补的责任。刘女士或者协商,或者起诉,要看具体哪个方案更能解决问题。

  拖延过户纠纷

  陈先生经朋友介绍买了一套刚交房的二手房,一次性付清,当时卖方同意过户,也签了相关合同,但现在卖方觉得售价太低了,想提高房屋售价,就一直拖延不办理过户,称要陈先生补差额,不然就退回所交款,不卖了。

  阮子文律师:合同有效且已经成立,卖方这种行为属于典型的违约行为,陈先生单方面和卖方协商解决,协商不了,找专业律师发出律师函或者请律师居中协调,如仍然无法解决问题,可准备证据起诉至管辖法院要求卖方履行合同义务。

  律师简介

  阮子文,北京师范大学民商法同等学力博士研究生,广西思贝律师事务所首席律师、主任。